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深圳房价连跌9个月! 是真跌还是假摔?

7月1日,深圳规土委发布了6月份房价数据,数据显示,6月份深圳房价为54492元/平米,较5月微幅下滑。至此,深圳房价已经出现连续九个月环比下跌。


9个月,深圳房价下跌7108元/平米



2017年年6月至2016年9月的深圳一手房数据


从房价的绝对值来看,2017年6月份深圳一手房成交均价为54492元/平米,去年9月份则是61600元/平米,的确已经下跌了7108元/平米。


但我们同时也应该看到,绝大部分都来自于去年10月份,当月即下跌了5989元/平米。接下来的8个月时间,仅仅下跌了1119元/平米,平均每个月仅下跌140元/平米。


而且到了今年,我们发现下跌的幅度正在逐步收窄,6月份比5月份仅下跌了20元/平米。


成交量方面,从表中可以看出,2016年四季度至2017年3月份逐步下跌,之后逐步回升。


但从下跌和回升的幅度来看,从2618套到803套用了7个月,但从803套到2953套则只用了4个月。


房价到底该怎么看?


虽然房价是跌了7108元/平米,但对于房价的走势,我们仍然需要说明一点,表中的数据,是通过“换时间、换空间”得到的。


所谓换时间,指的是调控发威,市场供需两端瞬间取得了一种相对平衡的状态,买房的人少了,价格自然稳定。


而换空间则是“下跌7108元/平米”的关键之所在。我们从深圳各区(罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区)新房成交量来看,罗湖、福田、南山等房价相对较高区域的成交量快速下滑,而房价相对较低的宝安、龙岗两区成交量则迅速增加。



目前来看,新房统计口径最准确的也就是成交价,新房成交价虽然是准确的,但成交价的纵向对比则不靠谱。


这是6月份深圳各区新房供应量数据:



简单说,房价高的区域新房开盘数量下降,房价低的区域新房开盘数量上升,一降一升,房价成交量自然下来了。这就是深圳房价近9个月下跌7108元/平米的秘密。


而如果我们跟踪每个小区、每一套房的房价变动情况,你会发现,房价基本上没下跌多少。 


深圳的二手房价格如何呢? 


南山:


罗湖: 


福田: 


盐田:


宝安: 


龙岗: 


由此,从成交量和成交价的走势来看,深圳新房市场正表现出“量涨价稳”的态势。总体上来看,这是一种好的表现。从成交量来看,目前福田、南山、罗湖等区域供应量在增加,但购房者入市的区域仍然主要集中在宝安、龙岗两区域,这说明刚需正在入市。


深圳房价下跌是一种误导


新房受政策调控影响极大,二手房的成交量和价格才能反映真正的市场情绪。


据郁亮说,深圳14%新房,86%二手房,二手房是个庞大的市场。今年6月,深圳二手房均价是每平方米 46631 元,5月是每平方米 46162 元,环比上涨 1.02%,同比上涨3.68%。从今年2月开始,深圳二手房价格上涨,现在,已经是5个月连续上涨。


对于深圳的投资者来说,最好的消息是,深圳的房地产投资在下降,但人口还在增加。


今年一季度,深圳房地产业增加值下降7.9%,规模以上工业增加值增长7.6%.房地产投资增速从去年同期的34.1%降到今年的7.2%。深圳房地产去库存完成得非常完美。深圳人口还在增加,2016年深圳人口净增长52.95万人,领先全国,深圳的人口增长率全国最高,达到4.65%。如果粤港澳湾区成熟,再过二十年,深圳的房价很可能与香港并肩。


深圳房价究竟是谁在博弈?


深圳一手房价跌,二手房价涨,现在炒房客由之前炒一手房市场转投向价格相对较低、调控相对宽松的二手房市场。这就造成了一手房和二手房市场涨跌互现在状况。

然而,从去年9月高位至今,深圳房价总共才下跌了11.52%。这就说明了地方政府希望看到房价慢慢跌下去的效果。


对于深圳来说,出台了各种严厉的限售、限购政策,就是希望房价能稳中有降,一边通过各种调控手段逐步将房价缓慢降下来,达到去杠杆化的目的。另一边通过当地企业职工的收入增长,购房能力增强,保证房地产泡沫“软着陆”。

 

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出处:中国经济网
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世事 | 2017-07-07( 微文周刊 2017-27期
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